RAPPEL

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La Loi Malraux (n° 62-103 du 4 août 1962) a été créée afin de réglementer la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et de faciliter la restauration immobilière dans un cadre juridique sans comporter de dispositions fiscales.

• Un cadre juridique a été codifié des articles L 313-1 à L315-15 du Code de l'Urbanisme qui définit :
•  les secteurs sauvegardés (92 villes actuellement)
•   les opérations de restauration immobilière.
  
  
• L'article 3 de la Loi de Finances de 1977 a fait référence à la Loi Malraux pour permettre aux propriétaires bailleurs d'immeubles situés en secteur sauvegardé de continuer à imputer du revenu global les déficits résultant des travaux réalisés dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière.
  
  
• L'article 22 de la Loi d'Orientation pour la ville du 13 juillet 1991 a modifié les conditions d'imputation du revenu global et a autorisé les travaux de démolition dans le cadre d'une opération groupée.
  
  
• L'article 49 de la Loi des Finances de 1992 a permis d'imputer également du revenu global des déficits provenant :
  • des frais de relogement - des frais d'adhésion à des associations foncières (AFUL)
  • des indemnités d'éviction.
    
    
• L'Instruction Administrative du 9 août 1993 a redéfini clairement le dispositif d'application Loi Malraux.
  
  
• L'Instruction Administrative du 17 mai 1995 modifie le cadre juridique et facilite l'application de la Loi :
  • l'exigence d'opération groupée est remplacée par celle de restauration complète d'immeuble bâti,
  • la déductibilité des dépenses est étendue sous certaines conditions, aux travaux de reconstruction de toitures, de murs extérieurs, mais aussi de transformation de logement, d'aménagement des combles, etc,
  • les organismes publics et parapublics peuvent avoir l'initiative d'une telle opération,
  • les secteurs sauvegardés sont étendus aux ZPPAUP.

Si la Loi s'est assouplie, il reste néanmoins un point important pour les particuliers, il s'agit de l'initiative de l'opération.

En effet, les acquéreurs d'un immeuble devenant copropriétaires se regroupent au sein d'une AFUL (association foncière urbaine libre) régie par la Loi du 21 juin 1865 afin d'effectuer en commun les travaux de rénovation et de restauration. Ils élisent parmi eux un président qui signera tous les marchés avec les tiers. L'AFUL se comportera donc en "Maître d'ouvrage".

Par ailleurs, il n'y a pas besoin de constituer une AFUL lorsque l'immeuble appartient à un seul propriétaire.

LA LOI MALRAUX AUJOURD'HUI

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• Elle est beaucoup moins contraignante qu'auparavant, l'instruction du 17 mai 1995 sert de base pour son application. Les règles sont donc clarifiées.
  
  
• La Loi continue d'évoluer et le Conseil d'Etat vient de confirmer deux arrêts de différentes cours d'appel administratives régionales :
  
  
• 29 avril 1997 : CAA Nancy n° 04-259 2è ch :
  Le déficit résultant de paiements effectués au cours d'une année antérieure à la délivrance de l'autorisation spéciale peut être imputé sur le revenu de ladite année dès lors que ces paiements se rapportent à l'exécution ultérieure de travaux entrepris postérieurement à la délivrance de l'autorisation.
  
  
• 2 février 1998 : Conseil d'Etat n° 161140 8è et 9è sous-section :
  Année de prise en compte des charges déductibles (FONC - VI - 1816) :
  Les dépenses faites au cours d'une année par le contribuable sont déductibles de son revenu la même année, même si l'association, entre les mains de laquelle elles ont été versées, n'a réglé les travaux aux entreprises que l'année suivante.

MODALITES

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• Tous les travaux et frais sauf les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global, base IRPP, déclaration faite dans une 2044 spéciale,
  
  
• Obligation de louer à usage d'habitation pour le locataire pendant 6 ans,
  
  
• Mêmes règles d'application que le régime de droit commun en matière de fiscalité immobilière :
  
  
  • abattement de 14 % sur les revenus fonciers,
  • abattement jusqu'à 70 000 F, autre que les intérêts d'emprunt et les travaux de rénovation.

Ce que la Loi Malraux a permis de réaliser

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Exemple dans le secteur sauvegardé de la Ville d'Auxerre :

Avant rénovation	Après rénovation
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Autre exemple dans le secteur sauvegardé de Bayonne :

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Avant rénovation		Après rénovation
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